Regole per acquistare

L’acquisto di una casa è certamente una delle operazioni economiche più importanti nella vita di una persona e per tutelare al meglio i cittadini, lo Stato richiede che il contratto sia stipulato da un pubblico ufficiale imparziale e specializzato sulla materia: il notaio. Il notaio, infatti, interviene per legge in posizione di terzietà e indipendenza rispetto a venditore e acquirente, garantendo che l’acquisto dell’immobile avvenga nel rispetto di tutte le norme di legge.

La scelta del notaio è assolutamente libera e spetta all’acquirente, essendo quest’ultimo tenuto al pagamento dei compensi, salvo diversi accordi con il venditore.

Proposta di acquisto

La proposta d’acquisto è la dichiarazione scritta dell'acquirente di voler acquistare un certo bene a un certo prezzo ed è accompagnata dal versamento di una somma di denaro a titolo di "caparra".

Contratto preliminare

Il contratto preliminare (anche detto compromesso) è un vero e proprio contratto che obbliga entrambe le parti alla stipula del contratto definitivo. Il preliminare deve indicare gli elementi principali della vendita quali il prezzo e la casa da acquistare, l'indirizzo e una precisa descrizione (piani, stanze etc.) con i dati del Catasto e la data del contratto definitivo.

E’ opportuno, inoltre, definire tutti gli obblighi reciproci da adempiere prima della consegna dell’immobile. In caso di vendita di immobili in corso di costruzione sono previste dalla legge regole particolari per la redazione del contratto preliminare.  Non è obbligatorio che il contratto preliminare sia stipulato da un notaio, ma si consiglia in caso di:

• acconti prezzo sostanziosi
• tempi lunghi tra preliminare e definitivo
• venditore soggetto fallibile

Per garantire la massima tutela al futuro acquirente è molto opportuno che il contratto preliminare sia stipulato dal notaio, mediante scrittura privata autenticata o atto pubblico, in modo che venga trascritto nei Registri Immobiliari.

In sede di registrazione del contratto preliminare devono essere pagate le seguenti imposte che saranno poi recuperate in sede di stipula del definitivo:

• 0,50% sulla caparra 
• 3% delle somme pagate come acconto prezzo.

Atto Notarile

Aspetti fiscali

Agli atti di trasferimento a titolo oneroso soggetti all’imposta di registro in misura proporzionale si applicano le seguenti aliquote:

• 9% per l’acquisto di immobili senza alcuna agevolazione;
• 2% per l’acquisto di immobili per i quali è possibile usufruire delle agevolazioni “prima casa”;
• 12% per l’acquisto di terreni agricoli acquistati da soggetti diversi da coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali, iscritti nella relativa gestione previdenziale e assistenziale.

Il legislatore ha comunque previsto un importo minimo di euro 1.000,00, qualora il calcolo con le aliquote di cui sopra risulti inferiore a detta soglia minima. Le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura di euro 50,00 ciascuna. Qualora la fattispecie negoziale richieda l’applicazione di una imposta di registro non proporzionale, ma fissa, l’importo della stessa è pari ad euro 200,00.

Attestato prestazione energetica (APE)

L’ A.P.E. (prima delle modifiche del decreto 63/2013 veniva chiamato A.C.E.) è un documento che descrive le caratteristiche energetiche di un edificio, di un abitazione o di un appartamento. E' uno strumento di controllo che sintetizza con una scala da A a G le prestazioni energetiche degli . Al momento dell' acquisto o della locazione di un immobile, oltre ad essere obbligatorio, è utile per informare sul consumo energetico e aumentare il valore degli edifici ad alto risparmio energetico.

Proposta di locazione

La proposta di locazione è la dichiarazione scritta del conduttore di voler locare un certo bene a un certo prezzo ed è accompagnata dal versamento di una somma di denaro a titolo di "caparra".

Contratto di locazione

Il contratto di locazione è il contratto con il quale un soggetto, detto locatore, si impegna a garantire il godimento di un bene a favore di un altro soggetto, detto conduttore, il quale a sua volta è tenuto a versare periodicamente un determinato corrispettivo, detto canone, nonché a restituire nei tempi prestabiliti la cosa ricevuta in uso, avendo cura di restituirla nel medesimo stato in cui gli fu consegnata. 

La stipula del contratto avviene presso l’agenzia o in altra sede scelta da entrambe le parti di comune accordo.

Aspetti fiscali

Per la registrazione di un contratto di locazione sono dovute l’imposta di registro e l’imposta di bollo, il locatore e il conduttore rispondono in solido del pagamento dell’intera somma dovuta.

L’imposta di registro per i fabbricati ad uso abitativo è il 2% del canone annuo e il versamento per la prima annualità non può essere inferiore a 67 euro.

Per i contratti che durano più anni si può scegliere di:

• pagare, al momento della registrazione, l’imposta dovuta per l’intera durata del contratto (2% del corrispettivo complessivo)
• versare l’imposta anno per anno (2% del canone relativo a ciascuna annualità, tenendo conto degli aumenti Istat), entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità.

Per i contratti di locazione a canone concordato è prevista una riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare l’imposta di registro. In sostanza, il corrispettivo annuo da considerare per il calcolo dell’imposta va assunto per il 70%.

Sul deposito cauzionale versato dall’inquilino non è dovuta l’imposta di registro. Se però il deposito è pagato da un terzo estraneo al rapporto di locazione, va versata l’imposta nella misura dello 0,50%.

Per ogni copia da registrare, l’imposta di bollo è pari a 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe.